房地產(chǎn)企業(yè)融資策略與納稅籌劃實(shí)操(賈老師)課程介紹：

● 課程背景
    2010年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈生死存亡，如何破解融資難題，您是否準(zhǔn)備好應(yīng)對之策？房地產(chǎn)企業(yè)必須在銀行信貸之外尋找新的資金渠道，改變?nèi)谫Y渠道的單一已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題。如何為開發(fā)項(xiàng)目募集到充足的資金、有效規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)。中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的多渠道融資計(jì)劃策略在哪里？　
    房地產(chǎn)行業(yè)是高稅負(fù)企業(yè)，是地方納稅大戶，也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)戶，所以有效的稅務(wù)籌劃與避稅技巧是降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)、控制稅務(wù)成本的關(guān)鍵。
    近年以來國家出臺了若干個(gè)房地產(chǎn)新的財(cái)稅政策，各地土地增值稅清算細(xì)則的出臺，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本將急劇上升。這些新財(cái)稅政策對企業(yè)不同程度的影響，是許多房地產(chǎn)企業(yè)非常關(guān)心新稅法政策的原因。在國家對房地產(chǎn)稅務(wù)稽查加大力度的形勢下，任何偷漏稅、騙稅、抗稅行為，都將受到嚴(yán)厲的處罰。
    如何進(jìn)行合理的稅收籌劃，操作好這30%-50%的稅賦空間，達(dá)到為企業(yè)減負(fù)的效果？是本課程最大的收益，同時(shí)也是了解稅收管理部門最新的稅收政策，了解最新所得稅政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響建立合理的納稅體系，從經(jīng)濟(jì)、理財(cái)?shù)慕嵌群侠戆才哦愂栈I劃的最佳方式。

● 主講專家：
    賈老師  教授、高級會計(jì)師、注冊會計(jì)師、EMBA導(dǎo)師，國際工商管理研究院（高級研究員，廣東咨詢業(yè)協(xié)會常務(wù)理事，廣東企業(yè)協(xié)會專家團(tuán)專家，深圳國際金融研究會副秘書長，清華大學(xué)等國內(nèi)多所客座教授，管理咨詢、會計(jì)師事務(wù)所合伙人。某著名房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)任總會計(jì)師，在多家上市公司，以及中國著名品牌公司擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)等高級管理職務(wù)，具有20年投資與企業(yè)財(cái)稅管理實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)。曾任財(cái)政部門財(cái)會干部培訓(xùn)中心講師，是中國最早從事會計(jì)制度、會計(jì)準(zhǔn)則、財(cái)稅管理培訓(xùn)的老師，具有豐富的會計(jì)新制度、新準(zhǔn)則、財(cái)稅管理培訓(xùn)操作經(jīng)驗(yàn)。

● 房地產(chǎn)企業(yè)融資策略與納稅籌劃實(shí)操大綱
第一天：2010年3月27日房地產(chǎn)企業(yè)融資策略
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題
2、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融資渠道問題
3、貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響現(xiàn)狀與企業(yè)運(yùn)營成本問題
4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點(diǎn)
1、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源構(gòu)成
2、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)
3、房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金成本
4、融資的風(fēng)險(xiǎn)控制：資產(chǎn)負(fù)債率、速動比率、現(xiàn)金負(fù)債率
5、房地產(chǎn)企業(yè)融資的環(huán)節(jié)過程解析
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略
1、如何提高房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的能力
2、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的核心內(nèi)容
3、債權(quán)融資的風(fēng)險(xiǎn)防范策略
4、股權(quán)融資的盈利模式策略
5、資本融資的發(fā)展模式策略
四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實(shí)操與運(yùn)作
1、銀行信貸融資
2、工程墊付融資
3、預(yù)售融資
4、拆借典當(dāng)融資
5、租賃融資
五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實(shí)操與運(yùn)作
1、權(quán)益合作融資
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資
3、企業(yè)并購融資
4、信托融資
六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實(shí)操與運(yùn)作
1、票據(jù)貼現(xiàn)融資
2、項(xiàng)目融資
3、債務(wù)重組融資
4、無形資產(chǎn)營運(yùn)融資
七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實(shí)操與運(yùn)作
1、資產(chǎn)證券化融資
2、房地產(chǎn)投資基金融資
3、回租回購融資
4、遠(yuǎn)期合約融資
八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例
1、上市方式
2、證券市場概覽
3、上市的利弊
4、上市秩序
5、上市案例解析
九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧
1、融資流程及必備資料
2、如何編寫商業(yè)計(jì)劃書
3、投資者實(shí)地考察的內(nèi)容和目的
4、項(xiàng)目評估標(biāo)準(zhǔn)和流程
5、現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)分析
十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望
1、民間資本將成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源
2、融資產(chǎn)品創(chuàng)新和科學(xué)融資模式的建立，成為解決資金問題的關(guān)鍵
3、從杠桿經(jīng)濟(jì)到實(shí)力經(jīng)濟(jì)
 
第二天2010年3月28日房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略
一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅籌劃方法及策略
   1、稅收籌劃基本方法
   2、投資與融資的稅收籌劃
   3、企業(yè)理財(cái)活動的稅收籌劃策略
   4、涉稅組織形式選擇的籌劃
   5、其它內(nèi)容籌劃策略
二、營業(yè)稅籌劃與避稅技巧
1、營業(yè)稅政策與基本法規(guī)解讀
2、預(yù)收帳款的營業(yè)稅法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作
3、代建房營業(yè)稅等相關(guān)營業(yè)稅法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作
4、相關(guān)稅收優(yōu)惠與銷售不動產(chǎn)稅目有關(guān)的幾個(gè)特殊問題
5、營業(yè)稅納稅籌劃技巧和操作案例
三、  土地增值稅籌劃與避稅技巧
   1、最新土地增值稅出臺背景及土地增值稅基本法規(guī)解讀
   2、土地增值稅清算法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作
   3、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策解讀及運(yùn)用
   4、企業(yè)繳納土地增值稅會計(jì)處理規(guī)定及核算案例
   5、土地增值稅納稅籌劃技巧和操作案例
四、房產(chǎn)稅、土地使用稅籌劃與避稅技巧
1、房產(chǎn)稅和土地使用稅政策與基本法規(guī)解讀
2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題
3、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題
4、房產(chǎn)稅、土地使用稅納稅籌劃技巧和操作案例
五、企業(yè)所得稅籌劃與避稅技巧
1、企業(yè)所得稅政策與基本法規(guī)解讀
2、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售、銷售收入確認(rèn)問題
3、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題
4、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題
5、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題
6、企業(yè)所得稅納稅籌劃技巧和操作案例
六、個(gè)人所得稅籌劃與避稅技巧
1、工資薪金所得法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作
2、勞務(wù)報(bào)酬所得法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作
3、股息、利息、紅利所得法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作
4、個(gè)人所得稅納稅籌劃技巧和操作案例
七、印花稅及其他地方各稅籌劃與避稅技巧
1、房產(chǎn)稅和土地使用稅政策與基本法規(guī)解讀
2、印花稅的繳納法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作
3、印花稅及其他地方各稅納稅籌劃技巧和操作案例
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營活動的籌劃
    1、轉(zhuǎn)讓整體在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的選擇
    2、合理分解租金收入
    3、變房屋出租為對外投資
    4、分解商品房銷售價(jià)格
    5、變房屋出租為承包業(yè)務(wù)
    6、合作建房的納稅籌劃；
    7、土地增值稅的納稅籌劃；
    8、變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為；
    9、變經(jīng)營承包為投資聯(lián)營；
    10、自建行為的籌劃。
九、房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對稅務(wù)稽查
   1、稅務(wù)稽查程序
   2、稅務(wù)稽查對象選案方式
   3、稅務(wù)機(jī)關(guān)征管稽查流程
   4、稅務(wù)稽查與企業(yè)納稅信用等級
   5、如何處理“稅企”有爭議的問題
   6、企業(yè)應(yīng)如何為稽查人員提供資料無后患
   7、稅務(wù)稽查確定違法事實(shí)的依據(jù)在企業(yè)中的取證方法
   8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查要點(diǎn)分析
十、涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)
1、稅費(fèi)承擔(dān)約定的效力帶來的納稅風(fēng)險(xiǎn)
2、不同稅種稅基確認(rèn)所帶來的稅收風(fēng)險(xiǎn)
3、往來款項(xiàng)確認(rèn)收入所帶來的稅收風(fēng)險(xiǎn)
4、補(bǔ)貼收入的應(yīng)納稅義務(wù)
5、民事訴訟與稅法規(guī)定的沖突
6、借款效率及反對資本弱化

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