房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)會(huì)計(jì)必需掌握的核心財(cái)稅問題解析高研班(王老師)課程介紹：

2013年全國(guó)稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)依然是檢查重點(diǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)會(huì)計(jì)人員的工作需要，我們截止2013年11月10日前的稅收政策，結(jié)合稅務(wù)檢查中主要問題，系統(tǒng)分析地產(chǎn)開發(fā)不同階段的重要稅務(wù)問題，幫助您企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)掌握重點(diǎn)問題的的解決方案，以降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本和稅收風(fēng)險(xiǎn)，改善您企業(yè)的資金緊張狀況，彰顯您的專業(yè)價(jià)值。

【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

【課程綱要】
一：不同來(lái)源渠道取得土地成本的構(gòu)成差異
1、招拍掛＜凈地出讓、非凈地出讓＞成本構(gòu)成
2、劃撥用地的成本構(gòu)成
3、購(gòu)買在建工程
4、合營(yíng)式合作開發(fā)
5、融資型合作開發(fā)取得土地
6、土地置換
7、購(gòu)買資產(chǎn)式收購(gòu)項(xiàng)目公司
8、股權(quán)收購(gòu)取得項(xiàng)目公司土地
9、投資者以土地出資
 10、棚戶區(qū)改造取得土地
 11、BT方式拿地
二：土地出讓金的分?jǐn)偡椒?BR>1、占地面積法
2、建筑面積法
3、剩余法
4、樓面地價(jià)法
5、房地價(jià)值法
6、不同分?jǐn)偡椒▽?duì)土地增值稅清算的重大影響
三：開辦費(fèi)與前期工程費(fèi)的協(xié)調(diào)
1、開辦費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容
2、開辦費(fèi)的處理
3、前期工程費(fèi)構(gòu)成及處理
4、關(guān)鍵是能否加計(jì)扣除
四：土地增值稅清算單位的稅企爭(zhēng)議解決
1、建設(shè)項(xiàng)目、單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程和分項(xiàng)工程的區(qū)別＜建筑安裝工程質(zhì)量
驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)＞
2、企業(yè)成本計(jì)算對(duì)象的確定與清算單位的關(guān)系
3、清算單位確定的一般方法
4、按照面積法人為分解普通住宅與非普通住宅，分別清算導(dǎo)致企業(yè)多交土地增值稅的稅企爭(zhēng)議案例解析
五：建安階段的核心財(cái)稅問題解析
1、建安階段的會(huì)計(jì)科目設(shè)計(jì)
2、合同與發(fā)票管理
3、電梯、空調(diào)、門、窗、排水設(shè)備、消防器具、智能化設(shè)備、幕墻、信報(bào)箱、潔具、
家具、五金、鋼結(jié)構(gòu)等，在總包合同中應(yīng)當(dāng)約定甲供還是乙供？
4、總包合同中建筑材料＜鋼筋、混凝土＞乙供，開發(fā)公司需承擔(dān)3.18%的營(yíng)業(yè)稅及附加？
5、精裝修業(yè)務(wù)，涂料、墻磚、電線、燈具、園林設(shè)備或林木應(yīng)當(dāng)甲供還是乙供？
6、幕墻、門窗、定制家具、鋼結(jié)構(gòu)向生產(chǎn)廠商直采的節(jié)稅原理
7、代墊水電費(fèi)的處理
8、裝修費(fèi)用的處理＜商品房住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則＞
9、精裝修家電和家具的處理＜渝地稅（2011）221號(hào)＞
10、扣留的質(zhì)保金需要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎？
11、對(duì)外付匯境外設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)費(fèi)＜室內(nèi)設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、城市綜合體整體建筑設(shè)計(jì)＞需要繳納10%的預(yù)提所得稅？
12、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套和開發(fā)間接費(fèi)的稅務(wù)審核
六：銷售階段的核心財(cái)稅問題解析
1、到底什么樣的收入無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅？＜“應(yīng)稅收入”與“非應(yīng)稅收入”的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)＞
2、預(yù)征模式存在的主要問題
3、如何建立企業(yè)的土地增值稅預(yù)征模型
4、普通住宅物業(yè)如何定價(jià)
5、租賃保證金是否應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅
6、“交1000抵1萬(wàn)”銷售業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何操作業(yè)務(wù)流程、合同價(jià)款、開具發(fā)票？
7、老業(yè)主推薦新客戶贈(zèng)送免物業(yè)管理費(fèi)如何操作最節(jié)稅
8、物業(yè)公司免收的管理費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)視同銷售仍然確認(rèn)會(huì)計(jì)收入、申報(bào)營(yíng)業(yè)稅？是否還
負(fù)有代扣老業(yè)主20%的個(gè)人所得稅的義務(wù)？
9、開盤現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)品活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)確認(rèn)為“銷售費(fèi)用”還是“營(yíng)業(yè)外支出”？公司是否負(fù)有代扣20%個(gè)人所得稅的義務(wù)？
10、“買房送車位”業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何約定合同條款以減少稅務(wù)糾紛
11、銷售精裝房按毛坯確認(rèn)收入并預(yù)提裝修成本，另簽無(wú)償贈(zèng)送裝修合同的危害
12、分時(shí)度假會(huì)員模式的稅收好處
13、房產(chǎn)稅的籌劃思路
14、會(huì)計(jì)亂用銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用，預(yù)提部分費(fèi)用的危害
七：資金管理中的核心財(cái)稅問題
1、借款費(fèi)用或利息費(fèi)用的稅務(wù)處理解析
2、集團(tuán)企業(yè)資金集中的模式＜轉(zhuǎn)貸的稅收利益＞
3、工程墊資的稅務(wù)規(guī)劃——可以大大降低融資成本
4、客戶融資需要注意的問題
5、混合性融資工具的對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅影響
6、民間借貸的利息費(fèi)用的稅前處理思路
7、借款費(fèi)用的資本化與費(fèi)用化對(duì)兩稅清算的影響差異
8、資產(chǎn)證券化的一般程序和操作節(jié)點(diǎn)
9、不同資產(chǎn)證券化模式對(duì)真實(shí)銷售和破產(chǎn)隔離的處理
10、基礎(chǔ)資產(chǎn)的選擇＜企業(yè)應(yīng)收款、信托受益權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，商業(yè)物業(yè)＞
11、不同信用增級(jí)對(duì)證券化主體的財(cái)務(wù)的影響
12、資產(chǎn)證券化存在的主要問題解析及規(guī)避＜法律、財(cái)務(wù)、稅務(wù)＞
13、BT項(xiàng)目和BOT項(xiàng)目資產(chǎn)證券化存在的主要問題解析
◇：股權(quán)投資類企業(yè)開展私募融資的稅收套利機(jī)會(huì)
14、各省市股權(quán)投資類企業(yè)稅收優(yōu)惠政策比較
15、GP＜普通合伙人＞的財(cái)稅問題
16、LP＜有限合伙人＞的財(cái)稅問題
17、有限合伙資金池的歸集
18、有限合伙與專項(xiàng)計(jì)劃的結(jié)合
19、物業(yè)管理公司的資產(chǎn)管理和財(cái)富管理
八：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的協(xié)調(diào)
1、三稅種的區(qū)別和聯(lián)系
2、實(shí)現(xiàn)規(guī)劃、拿地、建設(shè)和銷售等業(yè)務(wù)與稅務(wù)管理呼應(yīng)
3、土地增值稅和企業(yè)所得稅的主要差異
九：專家現(xiàn)場(chǎng)開放時(shí)間，與學(xué)員互動(dòng)交流、解答學(xué)員疑難問題。

【主講專家】王老師：本公司特聘首席財(cái)稅導(dǎo)師，教授、武漢大學(xué)在讀博士。注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、注冊(cè)內(nèi)部審計(jì)師。資本運(yùn)作高手，地產(chǎn)私募專家，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究員，國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)派納稅籌劃專家；《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異分析》主編，中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)資格認(rèn)證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨(dú)立董事，某會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所主任會(huì)計(jì)師，多家銀行和多家證券公司的財(cái)稅顧問，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（上市和非上市企業(yè)），國(guó)有企業(yè)集團(tuán)的稅務(wù)顧問。          
具有十多年財(cái)務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)參與多個(gè)地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運(yùn)作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運(yùn)作。在多年的財(cái)稅咨詢實(shí)踐中，對(duì)各類企業(yè)的投融資運(yùn)作管理有非常深入的研究。先后在全國(guó)各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理要點(diǎn)及節(jié)稅方案設(shè)計(jì)》、《如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查》、《房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作與稅務(wù)規(guī)劃》、《兼并收購(gòu)》等課題500余場(chǎng)，受訓(xùn)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員多達(dá)上萬(wàn)人。
培訓(xùn)風(fēng)格以實(shí)務(wù)見長(zhǎng)，知識(shí)淵博、理論功底深厚。采用互動(dòng)教學(xué)，內(nèi)容充實(shí)新穎、氣氛活躍、案例經(jīng)典、分析深刻，深受學(xué)員好評(píng)，在業(yè)內(nèi)享有良好聲譽(yù)，被譽(yù)為“財(cái)稅通”。

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