2019房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)檢查應(yīng)對與稅負(fù)測算專題班(陳老師)課程介紹：

課程背景
房地產(chǎn)開發(fā)周期長，稅種多、稅負(fù)重，特別是“營改增”和2019年國地稅合并全國稅務(wù)統(tǒng)一管理后，企業(yè)各種財務(wù)信息、納稅申報備案資料、增值稅發(fā)票信息、個人收入信息等都被納入大數(shù)據(jù)監(jiān)控，稅務(wù)機(jī)關(guān)將對企業(yè)的涉稅數(shù)據(jù)與稅負(fù)預(yù)警指標(biāo)、第三方信息進(jìn)行合理性分析、比對，企業(yè)涉稅風(fēng)險越來越大。稅收形勢的重大變化，稅務(wù)稽查必將提升到一個新的高度。面對新的挑戰(zhàn)，企業(yè)財稅管理者應(yīng)積極而為，主動應(yīng)對。
本課程根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)檢查多發(fā)事項，結(jié)合最新稅收政策，由國內(nèi)著名財稅專家?guī)椭髽I(yè)梳理稅收管理方面存在的重點，在項目初始階段，對稅負(fù)進(jìn)行提前測算，在開發(fā)過程中的不同階段，通過合同控稅，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上提前化解風(fēng)險，從而全面提高財稅管理人員的稅收管理和稅務(wù)檢查應(yīng)對技能。

主講專家
    陳老師：著名稅務(wù)策劃專家，中國注冊稅務(wù)師、注冊會計師，國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務(wù)師后期教育
    主講老師、國家稅務(wù)總局中國稅務(wù)雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨(dú)樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務(wù)專業(yè)報刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)�人專著5部，參與國家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購重組稅收籌劃及運(yùn)用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

課程內(nèi)容

一：增值稅檢查風(fēng)險防控及稅負(fù)測算
1．開發(fā)前期一般計稅方法與簡易計稅方法判斷分析管理
2．交房前預(yù)收賬款預(yù)繳增值稅納稅計算
3．交房后一次性結(jié)轉(zhuǎn)收入增值稅納稅義務(wù)時間管控
4．銷售現(xiàn)房一次性收款、分期收款、按揭銷售和委托代銷方式下，增值稅應(yīng)納
稅額和銷項稅額計算時點
5．購買土地和支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)環(huán)節(jié)支出金額抵減增值稅銷售額的計算方法和會
計處理分析
6．銷售中代收代付水電氣、有線電視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等增值稅風(fēng)險管理
7．交房前銷售價格折扣和交房后價格折讓折扣納稅處理風(fēng)險防控
8．一般計稅方法進(jìn)項稅額進(jìn)項稅金七大不得抵扣事項風(fēng)險分析：含旅客運(yùn)輸費(fèi)、
車輛通行費(fèi)進(jìn)項稅額扣除最新政策分析
9．新老項目并存期間老項目和新項目增值稅進(jìn)項稅額劃分的計算方法解析
10．開發(fā)過程中企業(yè)辦公費(fèi)用、銷售費(fèi)用進(jìn)項稅額抵扣風(fēng)險把控
11．項目公司籌辦期登記一般納稅人之前各項支出發(fā)票進(jìn)項稅額抵扣分析
12．境外支付設(shè)計費(fèi)用扣繳增值稅風(fēng)險分析
13．利息費(fèi)用和相關(guān)融資費(fèi)用進(jìn)項稅額抵扣風(fēng)險防控
14．企業(yè)各項大額支出中存在返利和扣款的進(jìn)項稅額抵扣風(fēng)險分析
15．租入固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)進(jìn)項稅額抵扣風(fēng)險管理
16．提前開具增值稅專用發(fā)票抵扣風(fēng)險管理
17．開發(fā)全程增值稅稅負(fù)綜合測算分析比對：
⑴ 簡易計稅增值稅、銷項稅額及銷項抵減匯總測算
⑵ 開發(fā)全程進(jìn)項稅額匯總測算：
① 籌建費(fèi)用進(jìn)項稅
② 開發(fā)成本進(jìn)項稅
③ 開發(fā)費(fèi)用進(jìn)項稅額
④ 其他進(jìn)項稅額匯總分析測算

二：企業(yè)所得稅檢查風(fēng)險防控及稅負(fù)測算
1．企業(yè)完工前收入會計確認(rèn)與企業(yè)所得稅收入確認(rèn)調(diào)整分析
2．企業(yè)完工后收入會計核算與企業(yè)所得稅收入計稅調(diào)整分析
3．開工前與完工后房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象的確定，成本項目的具體范圍和共
同成本的分配方法等
4．完工后房地產(chǎn)企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本差異調(diào)整分析
5．開發(fā)中拆遷補(bǔ)償、公共配套設(shè)施、地下車位的成本核算與稅收處理分析
6．開工前后時段利息費(fèi)用及相關(guān)融資費(fèi)用的會計處理與稅收處理。利息費(fèi)用資
本化和費(fèi)用化列支按什么標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分？境內(nèi)關(guān)聯(lián)方融資借款符合哪些條件可以
不受債資比例2:1限制？
7．預(yù)售和交房時一般計稅土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵扣銷售額沖減成本的核算
8．全流程中開發(fā)費(fèi)用所得稅前扣除判斷原則的分析運(yùn)用。《企業(yè)所得稅稅前扣除
憑證管理辦法》解讀，哪些費(fèi)用需要發(fā)票，那些費(fèi)用可以用收款收據(jù)、分割
單和證明稅前列支
9．開發(fā)項目中收入和成本費(fèi)用中存在關(guān)聯(lián)方交易的判斷及定價調(diào)整風(fēng)險
10．項目公司籌辦期間發(fā)生的開辦費(fèi)會計處理與稅收處理分析
11．全流程發(fā)生的期間費(fèi)用哪些有稅法限制的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，解析職工福利費(fèi)范圍
、廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、捐贈支出、
贊助支出、傭金手續(xù)費(fèi)、掛靠管理費(fèi)、各種保險費(fèi)等稅前扣除要求
12．企業(yè)發(fā)生的固定工、合同工、臨時工、農(nóng)民工、勞務(wù)派遣人員和返聘退休人
員的工資薪金稅前扣除的要點分析
13．企業(yè)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用核算重點分析，取得時、后續(xù)計
量時和處置時哪些方面有涉稅風(fēng)險？
14．企業(yè)各項資產(chǎn)發(fā)生損失稅前扣除新規(guī)定分析，壞賬損失、資產(chǎn)減值損失、違
約金損失、賠償損失稅前扣除要點
15．企業(yè)所得稅整體稅負(fù)分析測算與同行業(yè)比對。項目開發(fā)收入與開發(fā)成本的預(yù)
計毛利率與實際毛利率測算、開發(fā)成本中建筑安裝成本預(yù)測算、開發(fā)費(fèi)用占
收入比重預(yù)測算、融資費(fèi)用合規(guī)性測算、營業(yè)外支出預(yù)測算等。

三：土地增值稅檢查風(fēng)險防控及稅負(fù)測算
1．土地增值稅的征稅對象和范圍，無產(chǎn)權(quán)的地下建筑物和公共配套設(shè)施，是否
征收土地增值稅？
2．土地增值稅清算對象分類，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，
銷售舊房如何預(yù)征和清算？
3．土地增值稅的預(yù)征，哪些類型房產(chǎn)不預(yù)征土地增值稅？什么情況下可以實行
核定征收？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅預(yù)征收入基數(shù)的
變化
4．土地增值稅清算的兩種類型和清算時點，包括清算責(zé)任和清算時點的選擇，
土地增值稅清算后后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理？
5．土地增值稅項目清算收入的范圍及3步確認(rèn)法，包括應(yīng)收未收款房款、價外
費(fèi)用、折扣折讓、銷售退回，面積補(bǔ)差、違約金收入是否繳納土地增值稅？
營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅清算收入如何計算確定？跨
營改增期的項目清算時，清算項目收入如何確定？
6．銷售價格明顯偏低的風(fēng)險，價格偏低的正當(dāng)理由有哪些？
7．房地產(chǎn)企業(yè)所得稅六大成本和土地增值稅項目清算5大扣除項目詳細(xì)解析
8．“營改增”前后，土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本如何確認(rèn)。營改增后，一般計稅
項目開發(fā)成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以抵減銷項稅額，其土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成
本是否需要調(diào)減？兩種確定方法中哪一種對企業(yè)有利？
9．開發(fā)成本合法票據(jù)認(rèn)定、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、政府許可規(guī)費(fèi)成本化或費(fèi)用化區(qū)分、
裝修費(fèi)用扣除政策分析，公共配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用（總部費(fèi)用和項
目部費(fèi)用的歸集劃分）政策分析
10．開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用）扣除政策分析，利息費(fèi)用是單
獨(dú)計算扣除還是計入開發(fā)成本扣除？
11．稅金及附加在“營改增”前后的變化分析，什么情況下城建稅及教育費(fèi)附加
能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？
12．加計扣除政策分析，轉(zhuǎn)讓哪些開發(fā)產(chǎn)品不能加計扣除？
13．扣除項目在不同清算對象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法
以及其他合理方法等的使用方法，連體樓土地成本和開發(fā)成本如何分?jǐn)偅?BR>14．特殊事項的土地增值稅處理，包括拆遷補(bǔ)償房屋、合作建房、房地產(chǎn)投資、
股權(quán)轉(zhuǎn)讓和委托代建等土地增值稅政策解析。
15．土地增值稅整體稅負(fù)測算分析：
⑴ 整體開發(fā)項目和不同類型項目分類收入和扣除項目測算
⑵ 增值額和增值率測算
⑶ 項目開發(fā)費(fèi)用測算
⑷ 稅金及附加測算
⑸ 加計扣除測算
⑹ 整體稅負(fù)的調(diào)整規(guī)劃測算分析

四：個人所得稅扣繳稅務(wù)檢查風(fēng)險防控
1．全員全額扣繳個人所得稅風(fēng)險管理。支付個人經(jīng)營所得不扣繳個人所得稅范
圍包括哪些？
2．代開增值稅發(fā)票支付個人所得未扣稅風(fēng)險
3．稅前所得合同與稅后所得合同扣稅風(fēng)險
4．離退休人員、臨時工扣稅要點
5．企業(yè)支付兼職顧問費(fèi)、董事費(fèi)扣稅風(fēng)險
6．內(nèi)部報銷員工個人車輛使用費(fèi)、通訊費(fèi)扣稅風(fēng)險
7．支付置業(yè)顧問傭金、手續(xù)費(fèi)扣稅政策
8．支付員工辭退費(fèi)用扣稅方法
9．年底發(fā)放一次性年終獎計稅方法選擇的扣稅風(fēng)險
10．營銷中免物業(yè)、定金返息、老帶新、實物獎勵、贈送禮品扣稅風(fēng)險
11．稅后留存和資本公積轉(zhuǎn)增股本、公司股份制改造個人所得稅征免稅分析
12．股東或員工個人借款年終未歸還的涉稅風(fēng)險防控
13．支付股東和其他個人利息費(fèi)用扣繳個人所得稅方法
14．股東承債式分紅和承債式轉(zhuǎn)讓股權(quán)的風(fēng)險分析
15．公司并購重組、股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓個人所得稅管理

五：其他稅種檢查風(fēng)險防控及稅負(fù)測算
1．取得項目土地環(huán)節(jié)中土地使用稅的納稅時間，契稅的計稅依據(jù)和印花稅的管
理
2．銷售開發(fā)產(chǎn)品環(huán)節(jié)土地使用稅和印花稅的風(fēng)險管理
3．企業(yè)自用的房屋、樣板房、配套設(shè)施、地下室的房產(chǎn)稅政策分析
4．開發(fā)產(chǎn)品自用、出租的房產(chǎn)稅和印花稅風(fēng)險分析
5．開發(fā)全程印花稅檢查的主要風(fēng)險管理（應(yīng)稅合同、實收資本、資本公積、核
定征收與查賬征收、含稅合同與不含稅合同等）
6．開發(fā)項目土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅負(fù)測算分析方法

六：增值稅發(fā)票高風(fēng)險事項管控
1．虛開增值稅發(fā)票定性司法解釋
2．虛開增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票定罪量刑新標(biāo)準(zhǔn)
3．提前開增值稅專票和代開增值稅專票的定性政策標(biāo)準(zhǔn)
4．取得走逃、失聯(lián)增值稅專用發(fā)票的政策處理
5．開票方與收款方不一致的增值稅專用發(fā)票的處理
6．合同中增值稅發(fā)票重要性條款的約定要點
7．發(fā)票的備注欄、銷貨清單、不征稅發(fā)票特殊規(guī)定
8．增值稅電子普通發(fā)票的法律效力及相關(guān)規(guī)定，哪些電子普通發(fā)票可以直接計
算抵扣進(jìn)項稅額？

七：稅務(wù)檢查與稅企爭議應(yīng)對實務(wù)分析
1．稅收征收管理法維權(quán)條款運(yùn)用分析
2．檢查、審理期間運(yùn)用陳述申辯權(quán)要點分析
3．行政復(fù)議和訴訟選擇運(yùn)用要點分析

八：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

‖資    料‖本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。

更多2019房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)檢查應(yīng)對與稅負(fù)測算專題班相關(guān)課程：