2020房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)各環(huán)節(jié)“重特事項”會計核算與稅務(wù)處理實操專題班(楊汝明)課程介紹：

專題背景
    房地產(chǎn)行業(yè)有其自身獨特的經(jīng)營特點，在其日常財務(wù)核算和稅務(wù)管理過程中經(jīng)常會遇到各式各樣的疑點和難點。如何處理好這些具體業(yè)務(wù)，積極、主動地管控好財務(wù)與稅收風(fēng)險，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的一大主要難題。為了幫助大家應(yīng)對困難、化解風(fēng)險，本期課程特意選取了15個大家在日程工作中關(guān)注度較高、處理難度較大、政策把握不準(zhǔn)的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的大問題（涵蓋67個小問題）給大家進行講解。
    該課程經(jīng)過長期打磨和不斷推陳出新，具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學(xué)習(xí)、模擬，更適合大家永久珍藏，是一堂十分難得的好課。
    該課程適合企業(yè)財務(wù)高管、會計主管以及所有與財稅有關(guān)的工作人員學(xué)習(xí)使用。通過這次培訓(xùn)一定能使大家的業(yè)務(wù)水平與應(yīng)對能力有一個新的提高。

主講專家
楊汝明：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作近30年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗，為實戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”。職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務(wù)講壇耕耘了15年，足跡遍布全國，授課時長約8000課時，培訓(xùn)學(xué)員將近十萬人次，為各地近百個企業(yè)做過稅收顧問和納稅籌劃。工作范圍：教學(xué)培訓(xùn)、稅務(wù)咨詢、清算匯算、稽查應(yīng)對、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓(xùn)互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實用；授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默。

主講內(nèi)容

一：以不同形式取得土地使用權(quán)應(yīng)如何進行會計核算與稅務(wù)處理
1、以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契稅
的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定？
2、以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險在哪里？
3、以收購股權(quán)的方式取得土地，土地成本如何確認(rèn)？
4、以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)，應(yīng)如何確認(rèn)土地成本？

二：“拆遷補償”業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理
1、如何劃分“拆遷補償費”與“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出”？
2、支付拆遷補償費應(yīng)以什么為合法有效憑據(jù)？
3、支付拆遷補償費時應(yīng)考慮哪些注意事項？
4、在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，
這些建筑原來的建設(shè)發(fā)票能入開發(fā)成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發(fā)
生拆遷補償費嗎？
5、返遷房的會計核算與稅務(wù)處理：
⑴ 用商品房做返遷房的會計核算與稅務(wù)處理
⑵ 用非商品房做返遷房（返遷房屬于集體土地或者劃撥地）的會計核算與稅務(wù)
處理
6、關(guān)于企業(yè)支付“拆遷補償費”合法性問題的思考

三：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的項目外建設(shè)支出應(yīng)如何進行會計核算，稅收如何處理？
1、項目外建設(shè)支出應(yīng)如何進行會計核算？
2、計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時是否允許扣除、應(yīng)如何扣除？
3、外建項目本身是否需要繳納各種稅收？
4、項目外建設(shè)支出進項稅能否扣除？

四：房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府“土地返還款”應(yīng)如何進行會計與稅務(wù)處理
1、取得政府給與的“土地返還款”的會計核算
2、取得政府給與的“土地返還款”計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時如何處理？
3、取得政府給與的“土地返還款”計算增值稅時如何處理？

五：房地產(chǎn)企業(yè)購買在建項目進行開發(fā)、銷售的會計與稅務(wù)處理
1、購買在建項目的會計核算
2、購買在建項目支出在計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時如何扣除？
3、購買在建項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)應(yīng)如何計算繳納增值稅？

六：營銷設(shè)施建造費會計上應(yīng)該如和進行會計核算與稅務(wù)處理
1、營銷設(shè)施建造費的會計核算
2、營銷設(shè)施建造費的企業(yè)所得稅處理
3、營銷設(shè)施建造費的土地增值稅處理

七：建設(shè)銷售精裝房應(yīng)如何進行會計核算與稅務(wù)處理
1、精裝房支出的會計核算
2、稅收上關(guān)于裝修費用的扣除的規(guī)定：⑴ 企業(yè)所得稅處理 ⑵ 土地增值稅處理
3、關(guān)于簽訂“硬裝交付”合同與“軟裝交付”合同的稅收思考

八：開發(fā)成本怎樣分?jǐn)偢鼮楹侠?/STRONG>
1、土地成本應(yīng)怎樣分?jǐn)偅叵略O(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀荆?BR>2、建筑成本應(yīng)該怎樣分?jǐn)�，地下設(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)傃b修費用？
3、計算分?jǐn)偟叵略O(shè)施單位成本時應(yīng)以建筑面積為準(zhǔn)還是以使用面積為準(zhǔn)？
4、計算企業(yè)所得稅時地上配套設(shè)施與地下配套設(shè)施規(guī)定有什么不同？
5、開發(fā)產(chǎn)品完工后，還未結(jié)算的建安費、未發(fā)生的配套設(shè)施費應(yīng)如何計提？

九：建設(shè)、銷售地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅、土地增值稅
1、未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅？
2、已經(jīng)銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅？
3、出租地下車庫、車位稅收上應(yīng)如何處理？

十：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“受托代建房屋”業(yè)務(wù)的會計與稅務(wù)處理
1、確認(rèn)“委托代建”行為應(yīng)具備哪些基本條件？
2、委托代建行為適用哪些開發(fā)產(chǎn)品？
3、委托代建項目的交房驗收與會計核算
4、采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收？
5、營改增以后“委托代建”項目應(yīng)按照什么業(yè)務(wù)征稅？

十一：房地產(chǎn)企業(yè)采購業(yè)務(wù)的管控與稅收風(fēng)險回避
1、增值稅稅負(fù)測算方法及采購對象的選擇？
2、為了避免損失，簽訂設(shè)定采購合同時對違約金、運費、發(fā)票開具應(yīng)做出哪些
具體約定？
3、對“三流不一致”的采購業(yè)務(wù)應(yīng)如何管控合同與化解財稅風(fēng)險？

十二：房地產(chǎn)企業(yè)就“甲供材”業(yè)務(wù)應(yīng)該如何與乙方進行稅收博弈
1、“甲供材”的內(nèi)涵
2、營改增前后“甲供材”業(yè)務(wù)的區(qū)別
3、“甲供材”與“甲控材”的區(qū)別
4、“甲供材”業(yè)務(wù)稅收規(guī)定
5、“甲供材”業(yè)務(wù)在甲乙雙方的利益博弈與測算技巧
6、“甲供材”業(yè)務(wù)的合同簽訂技巧

十三：房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置
1、未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計算繳納各項稅款？
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各
種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡
等取得的款項，退房違約金，會計上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理？
3、“錯期開發(fā)”應(yīng)如何讓計算繳納土地使用稅？
4、營改增以后以上業(yè)務(wù)的政策點會發(fā)生哪些改變？

十四：以不同方式銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)如何進行會計核算與稅務(wù)處理
1、“買一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等
不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人
所得稅的扣繳風(fēng)險？
2、“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個稅？
3、“抵券銷售 — 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認(rèn)？
4、“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理？
5、“售后回租”、“售后回購”業(yè)務(wù)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何處理？
6、“低價出售、免費返租”應(yīng)如何進行會計核算與稅務(wù)處理？
7、產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售、經(jīng)營，應(yīng)如何進行會計核算與稅務(wù)處理？
8、針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合
自己的“正當(dāng)理由”？
9、房地產(chǎn)企業(yè)主動向買房者退差價款，以此刺激消費者買房。對已經(jīng)簽訂了購
房合同且購房合同已經(jīng)生效的業(yè)主所退的差價，房地產(chǎn)公司要不要繳納增值
稅，退款部分是否還要代扣代繳個人所得稅？
10、以房產(chǎn)抵工程款后，房地產(chǎn)企業(yè)是否還可以為第三方做按揭貸款手續(xù)，這樣
做是否違反稅務(wù)或銀行有關(guān)法律法規(guī)，若可以操作，公司怎樣做賬才合適？
11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政府限價銷售的房屋應(yīng)該如何確認(rèn)銷售收入？

十五：如何處理好房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)中的財稅風(fēng)險
1、負(fù)債規(guī)模應(yīng)控制在什么規(guī)模為好，如何計算融資規(guī)模上下線？
2、選取怎樣的還本付息方式更有利于企業(yè)的權(quán)益最大化？
3、營改增以后對“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)應(yīng)如何把握？
4、關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除應(yīng)如何計算，一旦發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款應(yīng)如何調(diào)整已回避稅收風(fēng)險？

‖資    料‖本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。

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